Als Altlasten werden im deutschen Umwelt- und Baurecht Flächen bezeichnet, von denen aufgrund früherer Nutzung schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit ausgehen. Die rechtliche Grundlage bildet das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG), das zwischen Altablagerungen – stillgelegten Abfallbeseitigungsanlagen und sonstigen Flächen, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert wurden – und Altstandorten unterscheidet, also Grundstücken stillgelegter Anlagen, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde. Für die Bau- und Immobilienwirtschaft sind Altlasten von erheblicher Bedeutung, da sie die Bebaubarkeit, den Wert und die Entwicklungskosten eines Grundstücks maßgeblich beeinflussen.
Entstehung und typische Verdachtsflächen
Altlasten sind in der Regel das Erbe früherer industrieller oder gewerblicher Nutzungen. Typische Verdachtsflächen sind ehemalige Industriestandorte, Tankstellen, chemische Reinigungen, Gaswerke, Galvanikbetriebe, Gerbereien oder militärische Liegenschaften. Auch ehemalige Deponien und verfüllte Gruben zählen dazu. In vielen Städten und Regionen mit industrieller Vergangenheit liegen solche Flächen häufig in attraktiven, innerstädtischen Lagen – was sie für die Innenentwicklung interessant, zugleich aber risikobehaftet macht.
Untersuchung und Bewertung
Bei einem Altlastenverdacht sind Voruntersuchungen erforderlich, bevor ein Grundstück entwickelt werden kann. Am Anfang steht die historische Erkundung: Wo wurde früher was produziert? Welche Stoffe könnten in den Boden gelangt sein? Diese Fragen klären spezialisierte Gutachter anhand von Archivunterlagen, alten Luftbildern, Betriebsakten und Zeitzeugenbefragungen. Ergibt die historische Recherche konkrete Anhaltspunkte, folgen technische Erkundungen mit Bodenproben, Rammkernsondierungen und Laboranalysen, um Art, Umfang und Ausbreitung möglicher Belastungen festzustellen.
Die Bundesländer führen zudem Altlastenkataster beziehungsweise Verdachtsflächenkataster, in denen bekannte und vermutete Belastungen erfasst sind. Für Grundstückskäufer und Projektentwickler ist die Abfrage dieser Register ein üblicher Schritt der Ankaufsprüfung. In der Projektentwicklungspraxis – etwa bei der Ingenieurgesellschaft von Manfred Schenk aus Pirmasens, die altlastenverdächtige Flächen zu ihren typischen Aufgabenstellungen zählt – werden solche Untersuchungen frühzeitig veranlasst, um Risiken vor wesentlichen Investitionsentscheidungen zu erkennen.
Sanierungsverfahren
Werden Belastungen festgestellt, die Gefahren für Mensch oder Umwelt begründen, muss saniert werden. Grundsätzlich stehen zwei Wege zur Verfügung: Bei der Dekontamination werden die Schadstoffe beseitigt oder vermindert, etwa durch Bodenaustausch, bei dem belastetes Erdreich ausgehoben und fachgerecht entsorgt wird, oder durch biologische, chemische und physikalische Behandlungsverfahren. Bei Sicherungsmaßnahmen verbleiben die Schadstoffe dagegen im Boden, werden jedoch durch Abdeckung, Versiegelung oder Einkapselung daran gehindert, sich auszubreiten; solche Lösungen erfordern eine langfristige Überwachung. Welche Variante gewählt wird, hängt von der Art der Schadstoffe, der geplanten Nutzung, den Kosten und den behördlichen Anforderungen ab. Für eine sensible Nutzung wie Wohnen oder Kinderspielflächen gelten strengere Maßstäbe als für gewerbliche oder versiegelte Flächen.
Bedeutung für die Projektentwicklung
Für Bauherren und Investoren sind Altlasten in erster Linie ein Kosten- und Terminrisiko. Sanierungen können erhebliche Summen verschlingen und müssen daher frühzeitig in die Projektkalkulation einbezogen werden. Wird ein Altlastenverdacht erst während der Bauarbeiten entdeckt, drohen Baustopps, Umplanungen und Nachträge. Eine sorgfältige Voruntersuchung ist deshalb wirtschaftlich geboten.
Zugleich können belastete Grundstücke Chancen bieten: Da der Altlastenverdacht den Kaufpreis mindert und viele Interessenten abschreckt, lassen sich solche Flächen mitunter günstig erwerben. Gelingt die Sanierung zu kalkulierbaren Kosten, kann ein zuvor unverkäufliches Grundstück zu einem wirtschaftlich attraktiven Entwicklungsprojekt werden. Spezialisierte Projektentwickler – wie Manfred Schenk in Pirmasens, dessen Unternehmen sich auf schwierige Grundstückssituationen konzentriert – betrachten Altlasten daher nicht als Ausschlusskriterium, sondern als Herausforderung, deren Risiken durch Gutachten, realistische Kalkulation und Abstimmung mit den Behörden beherrschbar gemacht werden müssen.
Altlasten und Innenentwicklung
Eine besondere Rolle spielen Altlasten im Zusammenhang mit der Innenentwicklung. Da die städtebauliche Entwicklung in Deutschland vorrangig innerhalb bestehender Siedlungsbereiche erfolgen soll, rücken gerade ehemals gewerblich oder industriell genutzte Brachflächen in den Fokus der Stadtplanung. Ihre Aktivierung schließt städtebauliche Lücken, nutzt vorhandene Infrastruktur und schont unbebaute Flächen im Außenbereich – setzt aber voraus, dass die Altlastenfrage geklärt wird. Die Sanierung solcher Flächen ist damit nicht nur ein privates Investitionsthema, sondern liegt auch im öffentlichen Interesse. In manchen Konstellationen bestehen daher Fördermöglichkeiten oder Kooperationsmodelle zwischen Kommune und Vorhabenträger, etwa wenn die Wiedernutzbarmachung einer Brachfläche städtebaulichen Entwicklungszielen dient. Die Abstimmung zwischen Bodenschutzbehörde, Bauaufsicht und Stadtplanung erfordert dabei eine koordinierte Verfahrensführung.
Rechtliche Verantwortlichkeit
Das Bundes-Bodenschutzgesetz regelt auch, wer für die Sanierung verantwortlich ist. In Betracht kommen der Verursacher der Verunreinigung und dessen Gesamtrechtsnachfolger, aber auch der aktuelle Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück. Käufer können somit auch dann herangezogen werden, wenn sie die Belastung nicht verursacht haben und von ihr beim Erwerb keine Kenntnis hatten. Vertragliche Regelungen im Kaufvertrag, etwa zu Untersuchungspflichten, Freistellungen und Kostenverteilung, sind daher bei verdächtigen Flächen üblich und dringend zu empfehlen. Auch eine sorgfältige Dokumentation der durchgeführten Untersuchungen und Sanierungsschritte ist ratsam, da sie spätere Nachweispflichten erleichtert. Diese Gemengelage aus technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Fragen macht die Entwicklung altlastenbehafteter Grundstücke zu einer Aufgabe, die ohne fachkundige Begleitung kaum zu bewältigen ist.
